2019年9月6日，被告罗某花与原告刘某婷签订的《抵押合同》载明：“罗某花因急用钱今向刘某婷借钱30万元，用坐落于镇康县XX镇XXX小区x幢2单元xx号房产作为抵押，借钱时间从2019年9月6日到2019年9月16日；罗某花必须将钱归还刘某婷，如果不归还，房子归刘某婷所有，罗某花必须配合刘某婷去过户，如果不配合付50%的违约金。”协议签订后，被告罗某花将该房产证书交由原告刘某婷保管，双方并未办理抵押登记。由于罗某花未按期归还借款，原告刘某婷向法院起诉，要求被告罗某花偿还借款30万元，并支付违约金15万元。那么，法院会如何认定双方签订的《抵押合同》效力、原告的诉讼请求会得到全部支持吗？

    法院经审理认为，原、被告之间签订的《抵押合同》仅具有债权效力，不能依合同享有抵押房屋的物权。因为房屋权属不能仅仅依据当事人约定而发生变动，还需要登记这一生效要件才能产生物权变动的效果。另，协议约定“以房抵债”的内容违反法律强制性规定，自始无效，原告以“被告不配合房产过户”构成违约为由，主张被告承担50%违约责任的诉讼请求不予支持。据此，判决被告罗某花偿还原告刘某婷借款30万元，驳回了原告要求支付违约金的诉讼请求。

    从上述判决可以看出，虽然当事人双方约定了“以房抵债”的协议，但是，这个协议仅表明双方存在债权债务关系，被抵债人因此成为该合同关系的债权人，但并不能依合同享有案涉房屋的物权，而房屋所有权的设立、变更、转让和消灭必须经依法登记。且《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”因此，当事人之间约定的“以房抵债”协议违反法律强制性规定，不具有房屋权属变更的效力，债权人依“以房抵债”协议要求法院确认其协议效力，并以此主张相关权利的要求也不会得到法律的保护。（作者：镇康县法院）